办公楼多一颗NABERS星，能源消耗真的减少了吗？

Geoffrey Chen

《当数字开始做决定》· 第二季“当指标成为目标”· 第十篇

一、这颗星在电表之后，而不是设计图之前

一栋新办公楼可以安装高效空调、双层玻璃和先进控制系统，设计模型也可以预测优异表现。但建筑投入使用后，设备调试、租户时间、维护和实际操作可能让能耗远高于设计。

NABERS Energy最重要的制度选择，是用连续12个月真实运行数据评级，而非只依据设计意图。认证评估由NABERS Accredited Assessor按规则完成，并把建筑与同类、相近气候和使用条件的建筑比较。办公楼可以分别评级base building、tenancy或whole building，避免把业主控制的中央空调、电梯和公共照明与租户设备混为一谈。NABERS：Office Buildings

因此，与本季许多代理指标相比，NABERS星级离真实结果更近。办公楼从四星升到五星，通常必须由经核实的实际能耗表现支持，而不只是完成多少节能项目。

但“星级提高”仍不等于任何情况下总能源都减少。建筑使用时间、面积、设备密度和气候会进入标准化；评级范围可能只是base building；电网排放与可再生能源又是另一维度。要理解一颗星，仍需先看它测量哪部分现实。

二、NABERS究竟在比较什么？

NABERS从一至六星表达建筑相对于同类基准的运行效率，评级有效期为12个月。官方把三星描述为市场平均，五星为优秀，六星为市场领先。评估会考虑面积、使用时间、气候及适用建筑类型的其他关键因素。NABERS：《The Rules—Energy and Water for Offices》

标准化有公平目的。达尔文办公楼需要更多制冷，不能与墨尔本建筑直接比较原始电量；一座全天运行的数据中心也不能与普通办公楼共用相同基准。若不调整，组织会通过选择有利地点和用途获得高分，而不是提高效率。

与此同时，标准化使星级与“总耗电量”不同。一栋面积扩大的办公楼可能效率提高、星级上升，但总能源仍增加；一栋大量空置的楼能耗下降，也未必代表系统效率真正提升。专业评估规则需要处理使用变化，公众则应同时看到能源强度和绝对用量。

评级范围尤其关键。base building只覆盖中央服务，tenancy覆盖租户空间，whole building才结合两者。业主宣传五星base building时，如果读者误以为整栋楼包含租户电脑和设备都达五星，就发生了范围越权。星级必须与scope一起出现。

三、数字怎样获得市场权力？

NABERS本身在许多领域是自愿评级，但澳洲Commercial Building Disclosure（CBD）program规定，多数净可出租面积达到1,000平方米、准备出售或出租的办公空间，必须取得并披露有效NABERS Energy信息。energy.gov.au：Buildings—owners and tenants

这一要求把环境数字连接到租赁和交易。潜在租户可以比较能源效率和运行成本，业主则知道较低评级会在市场时点公开。星级由此影响资产改造、管理合同、工程预算和租户选择。

它不是直接命令“必须达到五星”，而是通过透明度制造竞争压力。较高星级可能吸引重视运营成本和减排承诺的租户；机构采购政策和绿色融资还会进一步设置最低线。

这是一种数字从描述到决定的温和路径：先建立可信比较，再要求披露，市场参与者随后把星级纳入合同和投资。与简单罚款目标相比，它保留多种改善方式，业主可通过调试、维护、控制、设备更新或使用管理达到结果。

四、证据是否显示现实真的改变？

政府委托研究记录，CBD项目初期2011—12年度签发证书的平均NABERS Energy为3.4星，到2018年提高到4.1星。NABERS 2024—25年度报告进一步称，CBD覆盖建筑在12年间能源强度改善29%。NABERS Annual Report FY25

这些结果支持评级和披露与实际效率改善共同发生，但不能把全部变化单独归因于NABERS。建筑法规、设备技术、电价、企业气候承诺和市场更新也发挥作用。高效建筑更愿意参与的选择效应，在强制披露范围外尤其需要考虑。

不过，NABERS比只计项目数量更容易验证现实结果。安装新空调只是活动；十二个月实际用能下降才进入下一次评级。如果改造在真实运行中没有产生节能，星级不会仅因项目完成自动提高。这使指标形成闭环：预测必须接受运营数据检验。

年度复评也防止一次认证永久化。设备老化、控制失调或使用变化会在下一周期显现。指标权威来自持续回读，而不是建筑获得一块永不过期的牌匾。

五、面向星级优化仍可能出现在哪里？

第一是边界管理。业主可能强调base building高分，却淡化租户用能；或在评级范围、计量分割和数据缺口中寻找有利解释。因此必须由认证评估者检查，并允许独立审计。

第二是相对效率与绝对排放混淆。星级显示相对于同类的能源效率，不自动等于零排放。自2025年7月起，NABERS把Renewable Energy Indicator单独显示，说明建筑能源中现场和外购可再生来源的比例；它不再用购买GreenPower改变NABERS Energy星级。NABERS：Renewable Energy Indicator

这项分离值得肯定。效率回答“完成同类功能用了多少能源”，可再生指标回答“能源来自哪里”。把两者压成一颗星，可能让采购可再生电力遮住低效率，也可能让高效率遮住化石能源依赖。

第三是服务质量。过度降低空调、通风或照明可能节能，却损害健康和工作条件。NABERS另有Indoor Environment rating，正说明能源结果必须由室内环境约束。真正改善是在维持适当服务的前提下降低用能。

第四是基准漂移。随着市场整体改善，什么代表三星平均需要更新。基准更新有利于持续提高标准，却会使不同时期星级不能脱离版本直接比较。

六、为什么NABERS是较成功的目标结构？

它具备几项本季反复要求的条件：测量对象接近最终结果；使用真实运行资料；在同类之间比较；由认证者核实；评级一年到期；范围可分；实际表现与可再生来源、室内环境不强行合成；在大型办公交易中通过披露产生真实后果。

更重要的是，取得高分的主要路径与制度目的大体一致。业主要升星，通常必须降低经标准化后的真实能源消耗。虽然仍有边界和基准问题，但通过纯粹改写记录获得长期高分较困难。

这不说明该模式可直接复制到教育、医疗或司法。建筑能耗可由电表连续记录，大学教育和照护质量没有同等直接传感器。指标能承担多大决定权，取决于被测现实的可观测性。

结论：多一颗星通常有实质意义，但必须连同范围阅读

对一栋在相同评级范围和可比使用条件下复评的办公楼，NABERS Energy多一颗星通常意味着经核实的运行能源效率确实提高。它是第二季中最接近“数字改善就是现实改善”的案例之一。

我的判断是，应继续保留并扩大NABERS与CBD披露，同时要求星级始终附带评级范围、有效日期、能源强度、绝对用量和Renewable Energy Indicator；室内环境也应成为不可牺牲的约束。扩展到酒店、租户和其他建筑时，应先建立足够同类基准与验证能力。

好的指标不是不会影响行为，而是它影响行为的方向与公共目的高度一致。NABERS把目标放在电表之后，使建筑不能只靠承诺获得成绩。它提醒我们：防止指标越权的一种方法，不是减少测量，而是让测量尽可能接近真实结果，并让结果每年重新接受现实检验。

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